עו"ד נאור קליין על איזון נכסים בין יורשים
עורך דין נאור קליין מציג דגשים כלליים בכל הקשור לקבלת נכסי מקרקעין במסגרת ירושה על דרך פירוק השיתוף ו/או על דרך הסכם חלוקה בין יורשים.
מאת : עו"ד נאור קליין
הבהרה : מאמר זה אינו מחליף ייעוץ אישי, ומוגש כמידע כללי.
במאמר קצר זה עו"ד נאור קליין מעוניין להביא באופן השוואתי מצב נפוץ כאשר צו ירושה בעניין עזבון של מנוח טרם ונרשם בלשכת רישום המקרקעין מדובר על מנוח בעל שתי דירות למגורים, אשר לא שוות בשווין, עד לעת חתימת הסכם חלוקת עזבון, הירושה בעניינו של המנוח מיועדת לחלוקה שווה בין 2 יורשים שווים 50% ו 50% , ברצוני להביא לידיעת הקורא מספר נקודות למחשבה ודגשים לשימת לב במקרה נפוץ שכזה :
הצדדים רשאים לפעול בהתאם להסכמה לחלוקה אישית ביניהם, או ככל ולא הגיעו לכדי הסכמות , ככל שיחליטו הצדדים על דרך חלוקה אחרת הרי שהדבר יעשה באמצעות הסכמה מכל המעורבים לדרך ולאופן בו תמכרנה דירות המגורים, ולענין הסכמה אחרת הינה : כל הסכמה אשר יגיעו אליה הצדדים בהסכמה ביניהם ובכתב.
דגש חשוב טרם מכירת דירה על דרך פירוק השיתוף:
הינה מתן לכל אחד מהצדדים זכות קדימה, הכוונה היא לאפשר לצד השותף מתן הזדמנות ראשונה עבור רכישת החלק של היורש אשר מעוניין בפירוק השיתוף, בתרם יוצע הנכס אל המרבה במחיר.
דגש לאופן מכירת דירה:
יבוצעו ע"י הזמנה להציע הצעות לרכישת הדירה בתנאים ובאופן שיוסכם ע"י פרקליטי הצדדים אשר כחובתם תשמש למשלוח על הצעה אשר הוצאה.
דגש כאשר מי מהמצדדים מביע התנגדות למכירה :
לעוה"ד של הצדדים ינתן מעמד של כונסי נכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין.
דגש עבור חלוקת ההוצאות בגין הנכסים :
בדרך למכירה וחלוקת התמורה בחלקים שווים בין היורשים 50%– 50%, באופן כי הדירות תמכרנה AS-IS , והצדדים ישלמו כך שכל יורש ישא במחצית % 50, בכל חיוב החל על כל אחת מהדירות, לעניין המיסוי במכר העירונית, לוועד הבית, והן על כל חיוב אחר החל על הדירות. האמור הינו לחיובים אשר חלים בין חיובים עתידיים בין שהגיע מועד תשלומם ובין שחיובן עתידי בעניינם של הצדדים כולם.
דגש לחלוקה ראשונית :
יש לשים לב כי הדגש הינו על חלוקה ראשונית: הכוונה הינה כי טרם בוצע צו קיום ירושה בלשכת רישום המקרקעין, כאשר החלוקה הראשונית מוסכמת בין הצדדים לחלוקת רכוש העזבון הכולל ועומדת בפני היורשים כולם.
באופן חלוקה זה בין הצדדים באופן שכל צד מהצדדים מקבל דירה מבין שתי הדירות במצבן כפי שהן as-is . על כל חוב מחובותיה של הדירה, תוך ויתור על כל טענה לעניין שוויה, מיקומה, תנאי רישומה, חובות עתידיים אשר חלים עליה מבחינת הרשות המקומית , וכל חוב לכל גורם שהוא.
כאמור נכס מקרקעין אשר הועבר במסגרת הורשה בדרך של חלוקה ראשונית דוחה את המס בגין אותה העברה והאירוע אינו מחייב כאירוע מס.
דגש לגבי רצון לייצר שוויון הין היורשים כאשר אחד קיבל נכס בעל שווי מופחת מנכסו של היורש הנוסף, כיצד ניתן לעשות זאת ?
תשובה : באמצעות תשלומי איזון.
תשלומי איזון, כשמם – נועדו לאזן לייצר איזון כאשר יורש אחד מקבל נכס אשר שוויו גדול יותר מן היורש הנוסף, הדגש בתשלומי איזון הוא כי התשלום הוא רק מתוך כסף אשר קיים בעזבון המנוח, כלומר בדגש : לא ניתן להכניס כסף חיצוני לעזבון .
טעות נפוצה של יורשים הינה רצון להגיע לשוויון באמצעות תשלומים אל היורש הנוסף אשר קיבלת נכס אשר שוויו פחות מן הנכס של היורש השני, מצב של ערבוב כספים מחוץ לכספי העיזבון באופן כמעט ברור יוביל לאירוע של מכירת נכס בעבור תמורה, אשר יוביל לאירוע מס.
ענייו זה נדון ארוכות בהרחבה בהליך השיפוטי הבא :" ו"ע 22129-12-17 עיני ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז ואח' "
לסיכון מה עושים כאשר בעזבון אין די כסף על מנת לייצר איזון בין היורשים ?
תשובה : מוותרים, מוצאים דרך להסכים ולוותר, ולהבין שלא תמיד ניתן לייצר שוויון מוחלט,
כלומר יורש אחד יקבל נכס ששוויו יותר מהנכס של היורש האחר.
דגש לעניין שכר הטרחה :
ככלל שכ"ט אינו כולל הוצאות אשר יידרשו לצורך הרישום כאמור והלקוחות מתחייבים, כל אחד בעניינו הוא, לשלם כל הוצאה נדרשת מייד עם דרישתה, כולל שרותי מומחים ו/או בעלי מקצוע כגון : שמאי, רו"ח, מומחה מס, וכיו"ב כל צד על פי הנחיות עורך דינו הוא.
מאמר זה הובא ע"י משרד עורך דין נאור קליין, המשרד הינו בוטיק ומשפחתי, אשר מתאים את עצמו לצרכי הלקוח, עורך דין נאור קליין מאמין בשירות ללקוח ללא פשרות, נאמנות ודבקות במטרה. המשרד מאמין למצות את זכויות הלקוח ולאפשר לו לבחור מבין מספר אפשרויות את דרך הפעולה הרצויה ומתאימה ביותר עבורו.
ישנן דרכים רבות לגשת לפתרון סוגיה, היעוץ, המחקר, והמקצועיות מאפשרים לקיים שיח פורה ולראות תמונה רחבה, מפה של אפשרויות אשר נפרשת בפני הלקוח, כל אשר נותר ללקוח הוא לבחור את האפשרות המיטיבה ביותר עבורו. חשיבה יצירתית ומשותפת תוך הקשבה לצרכי הלקוח מאפשרים להכין את החליפה בדיוק למידותיו של הלקוח בהתאם לצרכיו ורצונותיו האישיים.
